Но ваш настоящий вопрос не в том, хорошо ли он продаётся сегодня. А в том, купит ли кто-нибудь у вас эту квартиру через три года, когда понадобятся деньги, и по какой цене.
Ни один буклет на это не отвечает. Эта статья отвечает, пересчитав каждый объект на складе 128 проектов в продаже и сравнив провинции.
Разрыв между провинциями огромный
Всего под наблюдением 17 677 объектов, продано 26,7%. Сама по себе эта цифра лишь база для сравнения. История видна, когда делишь по провинциям:
| Провинция | Проектов | Объектов | Продано | Доля |
|---|---|---|---|---|
| Хынгйен | 8 | 1 541 | 897 | 58,2% |
| Лонган | 1 | 102 | 43 | 42,2% |
| Хошимин | 14 | 2 642 | 841 | 31,8% |
| Хайфон | 6 | 1 143 | 330 | 28,9% |
| Дананг | 13 | 1 486 | 407 | 27,4% |
| Нгеан | 8 | 2 928 | 711 | 24,3% |
| Ханой | 51 | 4 564 | 1 079 | 23,6% |
| Кханьхоа (Нячанг) | 5 | 803 | 166 | 20,7% |
| Куангнинь (Халонг) | 9 | 2 158 | 322 | 14,9% |
Хынгйен продаёт почти вчетверо быстрее Куангниня по одной и той же мерке. Такой разрыв заставляет спросить почему. Нельзя считать эти места одинаковыми только потому, что оба пригороды.
Решает не низкая цена
В данных есть наглядный контраст. Проект к востоку от Ханоя, около 3,8 млрд донгов за объект, более 600 объектов в продаже, продал меньше 5%. А несколько других зон по 5 до 6 млрд распроданы на 100%.
Разница в том, живут ли там уже люди. Где есть жители, школы и магазины, покупатель видит реальную жизнь и платит за неё. Где землю только выровняли, покупатели ждут даже при более низкой цене, и это ожидание измеряется годами.
Сравнивая два варианта, не ставьте рядом две цены. Ставьте рядом цену и долю уже проданного в той же зоне.
Неприятная правда о больших остатках
Большой остаток не значит, что проект плохой. Он значит, что сила в переговорах у покупателя, и застройщик с большим складом обычно со временем улучшает условия.
Но есть и другое, о чём редко говорят: через три года, когда вы захотите продать, вы будете конкурировать с самим застройщиком, а он может ждать гораздо дольше вас.
И наоборот, в зонах, проданных более чем на 80%, лучшие варианты обычно уже ушли. В данных есть проект, где медианная цена непроданных объектов на 6,6% выше проданных за квадратный метр. Это не рост цен. Это значит, что дешёвое закончилось.
Что делать
Если покупаете для жизни: выбирайте места, где уже живут люди, даже если квадратный метр дороже на 15% до 20%. Вы покупаете жизнь сейчас, а не чертёж.
Если покупаете для сохранения капитала: выбирайте зоны, проданные на 50% до 80%. Ниже 50% рынок ещё сомневается. Выше 80% вы покупаете то, от чего отказались другие.
Если присматриваетесь к месту с большим остатком: не спешите. Условия там почти наверняка улучшатся в ближайшие два или три квартала. Если всё же покупаете, торгуйтесь как сторона с преимуществом, потому что оно у вас есть.
О Хынгйене, самом быстром в таблице: примечательно, что за последние две недели там не было значимых новостей об инфраструктуре. Значит, жильё продаётся за счёт реального спроса на проживание, а не волны планировки. Такой спрос устойчивее, но резкого скачка цен не ждите.
Когда я изменю мнение
- Если провинция из нижней части таблицы начнёт продавать более 3% склада в месяц три месяца подряд, рынок там вернулся, и совет подождать теряет силу.
- Если доля проданного в Хынгйене упадёт ниже 40% из-за нового предложения, реальный спрос нужно перепроверить.
- Если цена непроданных объектов в проекте опустится ниже проданных, застройщик обычно начинает реально снижать цены, и терпеливые покупатели получают награду.
Все три пункта пересчитываются каждое утро.
Получите цифры по нужной вам квартире
Оставьте номер, и вы получите квартиры под ваш бюджет, реальный график платежей и пункты договора, которые стоит прочитать до подписания.