Nhưng câu hỏi của bạn không phải bây giờ nó bán chạy hay không. Câu hỏi thật là: ba năm nữa khi bạn cần tiền, có ai mua lại căn này không, và mua với giá nào.
Không tờ rơi nào trả lời câu đó. Bài này trả lời bằng cách đếm từng căn trong giỏ hàng của 128 dự án đang mở bán, rồi so giữa các tỉnh.
Khoảng cách giữa các tỉnh rất lớn
Tổng cộng 17.677 căn đang được theo dõi, đã bán 26,7%. Con số đó chỉ là mặt bằng để so, tự nó không nói gì. Bóc theo tỉnh mới thấy chuyện:
| Tỉnh thành | Số dự án | Tổng căn | Đã bán | Tỷ lệ |
|---|---|---|---|---|
| Hưng Yên | 8 | 1.541 | 897 | 58,2% |
| Long An | 1 | 102 | 43 | 42,2% |
| TP.HCM | 14 | 2.642 | 841 | 31,8% |
| Hải Phòng | 6 | 1.143 | 330 | 28,9% |
| Đà Nẵng | 13 | 1.486 | 407 | 27,4% |
| Nghệ An | 8 | 2.928 | 711 | 24,3% |
| Hà Nội | 51 | 4.564 | 1.079 | 23,6% |
| Khánh Hòa | 5 | 803 | 166 | 20,7% |
| Quảng Ninh | 9 | 2.158 | 322 | 14,9% |
Hưng Yên bán gấp gần bốn lần Quảng Ninh trên cùng một thước đo. Đó là khoảng cách đủ lớn để bạn phải hỏi vì sao, chứ không thể coi hai nơi là như nhau chỉ vì cùng là đô thị ven đô.
Giá rẻ không phải thứ quyết định
Có một cặp đối lập nằm ngay trong dữ liệu. Một dự án phía đông Hà Nội, giá quanh 3,8 tỷ mỗi căn, hơn 600 căn trong giỏ, bán chưa tới 5%. Trong khi vài phân khu khác giá 5 tới 6 tỷ đã bán sạch 100%.
Chênh lệch nằm ở chỗ khu đó đã có người ở hay chưa. Nơi đã có dân, có trường, có hàng quán thì người mua nhìn thấy đời sống thật và họ trả tiền cho cái đó. Nơi mới san nền thì dù rẻ hơn vẫn phải chờ, và cái chờ đó tính bằng năm.
Khi so hai lựa chọn, đừng đặt cạnh nhau hai con số giá. Hãy đặt cạnh nhau giá và tỷ lệ đã bán của chính phân khu đó.
Điều khó nghe về nơi hàng còn nhiều
Tồn kho lớn không có nghĩa dự án kém. Nó có nghĩa người mua đang có lợi thế đàm phán, và chủ đầu tư ôm nhiều hàng thường phải tăng ưu đãi theo thời gian.
Nhưng nó cũng có nghĩa khác, ít người nói ra: ba năm nữa khi bạn muốn bán lại, bạn sẽ cạnh tranh với chính chủ đầu tư, và họ có sức chịu đựng lớn hơn bạn nhiều.
Ngược lại ở phân khu đã bán trên 80%, phần hàng đẹp thường đã đi rồi. Trong dữ liệu có một dự án mà giá trung vị của căn còn hàng cao hơn căn đã bán tới 6,6% mỗi mét vuông. Đó không phải chủ đầu tư tăng giá, đó là phần rẻ đã hết.
Vậy nên làm gì
Nếu bạn mua để ở và ở thật: ưu tiên nơi đã có dân cư, kể cả khi mỗi mét vuông đắt hơn 15 tới 20%. Cái bạn mua là đời sống ngay lúc này, không phải bản vẽ.
Nếu bạn mua để giữ tài sản: chọn phân khu đã bán từ 50 tới 80%. Dưới 50% là thị trường còn đang do dự, trên 80% là bạn mua phần người khác chê.
Nếu bạn đang nhắm nơi tồn kho lớn: đừng vội. Ưu đãi ở những chỗ đó gần như chắc chắn tốt lên trong hai tới ba quý tới. Nếu vẫn muốn mua, hãy đàm phán như người có lợi thế, vì bạn đang có lợi thế thật.
Với Hưng Yên, nơi bán nhanh nhất bảng: đáng chú ý là suốt hai tuần qua không có tin hạ tầng nào đáng kể ở đó. Nghĩa là hàng ra được bằng nhu cầu ở thật chứ không phải bằng sóng quy hoạch. Loại lực đẩy đó bền hơn, nhưng cũng có nghĩa đừng kỳ vọng giá nhảy vọt.
Khi nào tôi đổi ý
- Nếu một tỉnh trong nhóm cuối bảng bắt đầu bán trên 3% giỏ hàng mỗi tháng trong ba tháng liền, đó là dấu hiệu thị trường ở đó đã quay lại, và lời khuyên chờ đợi hết giá trị.
- Nếu tỷ lệ bán của Hưng Yên tụt dưới 40% vì hàng mới đổ vào, cần xem lại xem nhu cầu thật còn hay không.
- Nếu giá phần còn lại ở một dự án tụt xuống thấp hơn phần đã bán, đó thường là lúc chủ đầu tư bắt đầu cắt giá thật, và người kiên nhẫn được trả công.
Ba điều đó đều được đếm lại mỗi sáng.
Muốn có con số cho đúng căn bạn đang nhắm
Để lại số điện thoại, bạn nhận danh sách căn hợp với số tiền của mình, lịch thanh toán thật và các điều khoản cần đọc trước khi ký.