Во многих странах это правда. Во Вьетнаме сейчас нет, и разница немаленькая. Эта статья показывает её в цифрах и объясняет, что с этим делать.
Сначала замечание для иностранцев: вьетнамские банки редко кредитуют иностранцев на покупку жилья. Если вы занимаете дома или вкладываете свои деньги, логика та же. Просто замените ставку кредита на то, сколько эти деньги стоят вам или могли бы принести в другом месте.
Две цифры рядом
Первая: ставка по кредиту. Сейчас около 10% до 11% годовых после окончания льготного периода.
Вторая: доходность аренды, то есть годовая аренда, делённая на цену покупки. Цифры взяты из реальных объявлений, сопоставлены по районам и только потом сведены по провинциям:
| Провинция | Цена (млн ₫/м2) | Аренда (тыс. ₫/м2/мес.) | Доходность |
|---|---|---|---|
| Хайфон | 38,5 | 205 | 7,4% |
| Биньзыонг | 23,1 | 96 | 5,2% |
| Дананг | 52,6 | 180 | 4,6% |
| Хошимин | 55,6 | 186 | 3,8% |
| Ханой | 80,2 | 177 | 2,5% |
Поставьте их рядом: в Ханое вы берёте деньги под 10,5%, чтобы купить актив с доходностью 2,5% в год. Разница в 8 процентных пунктов и есть сумма, которую вы доплачиваете каждый месяц.
Сколько это в деньгах
Квартира за 5 млрд донгов в Ханое, кредит 70% (3,5 млрд) на 20 лет:
| Статья | В месяц |
|---|---|
| Платёж банку | 35 млн ₫ |
| Полученная аренда | около 10,4 млн ₫ |
| Вы доплачиваете | почти 25 млн ₫ |
Это почти 300 млн в год и 1,5 млрд за пять лет: около трети стоимости квартиры, не считая 1,5 млрд собственных денег, внесённых в начале.
Тот же расчёт в Хайфоне при доходности 7,4% даёт доплату около 11 млн в месяц. Всё ещё минус, но терпимый.
Неприятная правда
Те, кто покупает в Ханое под аренду, покупают не ради денежного потока. Они покупают, потому что верят в рост цен, а аренда лишь смягчает расходы на владение.
Это сказано не чтобы вас отговорить. А чтобы вы понимали, на что ставите. Вложение, которое живёт ожиданием роста цен, нужно оценивать другими вопросами: когда продавать, кому, и выдержите ли вы, если три года цены будут стоять на месте.
Что делать
Если нужен положительный денежный поток сразу: не берите кредит на 70% под двузначный процент. Либо снизьте долю кредита до 30% или 40%, либо выберите рынок с доходностью от 6%, либо покупайте за наличные.
Если цель: сохранить капитал на долгий срок: кредит допустим, но держите резерв на 24 месяца платежей без учёта аренды. Жильё теряют не те, кто купил не там, а те, у кого на полпути закончились деньги.
Перед подписанием сделайте один расчёт: ожидаемая аренда минус платёж. Если минус больше 30% вашего ежемесячного дохода, кредит вам не по силам, каким бы красивым ни был проект.
Вместо этого, если кредит всё же нужен
Расчёт меняет знак там, где доходность аренды от 5%. В текущих данных это Хайфон и Биньзыонг. У двух проектов там есть отдельные страницы с таблицей денег:
Откройте, посмотрите на колонку итога в месяц и сравните с ханойской квартирой, которую вы рассматриваете. Цифры скажут сами.
Когда я изменю мнение
Статья опирается на разницу между ставкой кредита и доходностью аренды. Она перестанет быть верной, если:
- Реальные ставки опустятся ниже 8% годовых и продержатся хотя бы год. Тогда кредит снова имеет смысл.
- Аренда будет расти быстрее цен три квартала подряд. Система ежедневно измеряет доходность по объявлениям, поэтому такой тренд будет виден рано.
- Вы покупаете на рынке с доходностью выше 6%, как Хайфон или Биньзыонг в таблице выше. Там расчёт другой с самого начала.
Проекты из статьи
Получите цифры по нужной вам квартире
Оставьте номер, и вы получите квартиры под ваш бюджет, реальный график платежей и пункты договора, которые стоит прочитать до подписания.