В спокойное время раздел о штрафах никто не читает. Когда он становится нужен, уже поздно. Три строки ниже взяты из реального типового договора и условий продажи крупного проекта, который сейчас в продаже.
Строка первая: 30 дней просрочки, и договора нет
За просрочку начисляется 0,05% в день, то есть 18,25% годовых. Это ещё можно пережить.
Но если суммарное количество дней просрочки превысит 30, продавец вправе расторгнуть договор. Больно именно слово «суммарное»: трижды опоздать на 10 дней за два года уже достаточно. Одной длинной задержки не требуется.
При расторжении вы теряете 10% общей стоимости сделки как штраф, плюс проценты за просрочку, плюс комиссию брокера, плюс возмещение ущерба. Если стороны не договорятся о размере ущерба, договор сразу устанавливает его в 30% общей стоимости сделки.
Для дома за 12 млрд донгов 30% это 3,6 млрд.
Строка вторая: деньги вернут только после перепродажи
Многие думают, что при расторжении получат обратно уплаченное за вычетом штрафа. В этом типовом договоре продавец возвращает деньги только после того, как продаст объект другому покупателю и получит полную оплату.
Срока нет. Процентов за время, пока ваши деньги лежат у него, тоже нет.
На вялом рынке это может быть год, два или дольше. Его риск ликвидности перекладывается на вас.
Строка третья: молчание означает согласие продолжать
Этот пункт тоньше двух других, и его замечают реже всего.
Если к ожидаемой дате объект не готов к передаче, вы вправе получить все деньги обратно. Но для этого вы обязаны направить письменное требование в течение 15 дней. Если 15 дней прошли без письма, считается, что вы согласны продолжать, и срок автоматически продлевается на девять месяцев.
У вашего права есть срок. У ваших обязательств нет.
Неприятная правда
Эти условия не ловушка, расставленная для кого-то конкретно. Так застройщики защищают свой денежный поток, и у большинства крупных проектов есть нечто похожее. Продавцы их тоже не скрывают. Просто никто не открывает эту страницу и не читает её вместе с вами.
Настоящая проблема в другом: такие условия превращают покупку жилья в обязательство по ликвидности на много лет. А ликвидность исчезает первой, когда экономика разворачивается.
Что делать
Перед подписанием задайте четыре вопроса и получите ответы письменно:
- Сколько дней просрочки в сумме ведут к расторжению.
- Каков точный процент штрафа и какая сумма фиксируется при отсутствии соглашения.
- Деньги возвращаются к определённой дате или только после перепродажи.
- Если передача задерживается, что я должен сделать и за сколько дней, чтобы сохранить свои права.
Перед подписанием проведите один тест: представьте, что через полгода ваш доход упал вдвое. Сколько ещё платежей вы сможете внести? Если ответ меньше 12 месяцев, выберите объект дешевле или увеличьте первый взнос.
И запишите даты. Все сроки в договоре считаются в днях. Поставьте напоминания на каждый платёж, на ожидаемую дату передачи и на 15-дневный срок из третьего пункта. Большинство потерь покупателей происходят от забывчивости, а не от нехватки денег.
Когда эта статья не применима
Если вы платите наличными в один или два коротких платежа, большая часть рисков выше исчезает. Взамен вы отказываетесь от выгоды кредитного плеча.
Если в вашем договоре есть фиксированная дата возврата, не зависящая от перепродажи, это договор лучше рыночного стандарта. Держитесь за него и внимательно прочитайте, что у вас берут взамен.
Получите цифры по нужной вам квартире
Оставьте номер, и вы получите квартиры под ваш бюджет, реальный график платежей и пункты договора, которые стоит прочитать до подписания.