Vay 70% mua nhà cho thuê, mỗi tháng bạn thực sự âm bao nhiêu

Câu đó đúng ở nhiều nước. Ở Việt Nam lúc này thì không, và chênh lệch không nhỏ. Bài này chỉ ra khoảng cách đó bằng số, rồi nói bạn nên làm gì với nó.

Hai con số phải đặt cạnh nhau

Con số thứ nhất là lãi vay. Hiện quanh 10 tới 11% một năm sau khi hết ưu đãi.

Con số thứ hai là lợi suất cho thuê, tức tiền thuê một năm chia cho giá mua. Đây là số liệu lấy từ tin rao thực tế, ghép theo từng quận rồi mới gộp lên tỉnh:

Đặt hai con số cạnh nhau: ở Hà Nội bạn vay với lãi 10,5% để mua một tài sản sinh ra 2,5% một năm. Khoảng cách 8 điểm phần trăm đó chính là số tiền bạn bù mỗi tháng.

Bù bao nhiêu, tính bằng tiền

Một căn 5 tỷ ở Hà Nội, vay 70% tức 3,5 tỷ, trả đều trong 20 năm:

Một năm gần 300 triệu. Trong năm năm là 1,5 tỷ, gần bằng một phần ba giá trị căn nhà, chưa tính 1,5 tỷ vốn tự có đã bỏ ra từ đầu.

Cùng phép tính đó ở Hải Phòng, lợi suất 7,4%, phần bù rơi xuống còn khoảng 11 triệu mỗi tháng. Vẫn âm, nhưng là loại âm chịu được.

Điều khó nghe

Người mua nhà Hà Nội để cho thuê không mua vì dòng tiền. Họ mua vì tin giá sẽ lên, và tiền thuê chỉ là thứ đỡ bớt chi phí nắm giữ.

Nói ra điều đó không phải để can bạn. Nó để bạn biết mình đang đặt cược vào cái gì. Một khoản đầu tư sống bằng kỳ vọng tăng giá cần được đánh giá bằng câu hỏi khác hẳn: bao giờ bán, bán cho ai, và nếu ba năm nữa giá đứng yên thì mình có chịu được không.

Vậy nên làm gì

Nếu mục tiêu là dòng tiền dương ngay: đừng dùng đòn bẩy 70% với lãi hai con số. Hoặc hạ tỷ lệ vay xuống 30 tới 40%, hoặc chọn thị trường có lợi suất từ 6% trở lên, hoặc mua bằng tiền mặt.

Nếu mục tiêu là giữ tài sản dài hạn: đòn bẩy chấp nhận được, nhưng phải có quỹ dự phòng đủ trả góp 24 tháng mà không cần tới tiền thuê. Người mất nhà không phải người mua sai chỗ, mà là người hết tiền mặt giữa chừng.

Trước khi ký, làm đúng một phép tính: lấy tiền thuê ước tính trừ tiền trả góp. Nếu con số âm lớn hơn 30% thu nhập hàng tháng của bạn, đó là khoản vay quá sức, bất kể dự án đẹp tới đâu.

Thay vào đó, nếu bạn vẫn muốn dùng đòn bẩy

Phép tính trên đổi chiều ở nơi lợi suất cho thuê từ 5% trở lên. Trong dữ liệu hiện tại đó là Hải Phòng và Bình Dương. Hai dự án ở đó có trang bảng tiền riêng:

• Ambience Gamuda Hải Phòng
• Sycamore Bình Dương

Mở ra, nhìn cột dòng tiền, và so với đúng căn ở Hà Nội bạn đang cân nhắc. Con số tự nói.

Khi nào tôi đổi ý

Bài này dựa trên khoảng cách giữa lãi vay và lợi suất cho thuê. Nó sẽ sai khi:

1. Lãi vay thực tế lùi về dưới 8% một năm và giữ được ít nhất một năm. Khi đó đòn bẩy quay lại có lý.
2. Giá thuê tăng nhanh hơn giá bán trong ba quý liên tiếp. Hệ thống đo lợi suất hàng ngày từ tin rao, nên xu hướng này nhìn thấy được sớm.
3. Bạn mua ở thị trường lợi suất trên 6% như Hải Phòng hoặc Bình Dương trong bảng trên. Ở đó phép tính đã khác ngay từ đầu.