Ba dòng trong hợp đồng quyết định bạn mất bao nhiêu nếu đứt gánh

Lúc bình thường không ai đọc phần phạt. Lúc cần đọc thì đã muộn. Ba dòng dưới đây lấy từ mẫu hợp đồng và chính sách bán hàng thật của một dự án lớn đang mở bán.

Dòng thứ nhất: chậm 30 ngày là mất hợp đồng

Chậm trả bị tính lãi 0,05% mỗi ngày, tức 18,25% một năm. Điều đó còn chịu được.

Nhưng nếu tổng số ngày chậm cộng dồn vượt quá 30 ngày, bên bán được quyền chấm dứt hợp đồng. Chữ cộng dồn mới là chỗ đau: chậm 10 ngày ba lần trong hai năm là đủ, không cần một lần chậm dài.

Khi bị cắt, bạn mất 10% tổng giá trị giao dịch tiền phạt, cộng lãi chậm, cộng phí môi giới, cộng khoản bồi thường thiệt hại. Nếu hai bên không thống nhất được mức thiệt hại thì hợp đồng ấn định luôn 30% tổng giá trị giao dịch.

Với một căn 12 tỷ, con số 30% là 3,6 tỷ.

Dòng thứ hai: tiền chỉ hoàn sau khi họ bán được cho người khác

Nhiều người nghĩ bị cắt hợp đồng thì lấy lại phần đã đóng, trừ phạt. Thực tế trong mẫu hợp đồng này, bên bán chỉ hoàn tiền sau khi đã bán lại sản phẩm đó cho người khác và thu đủ tiền.

Không có mốc thời gian. Không có lãi cho khoảng thời gian tiền của bạn nằm đó.

Giữa một thị trường trầm lắng, đó có thể là một năm, hai năm, hoặc lâu hơn. Rủi ro thanh khoản của họ đang được chuyển sang cho bạn.

Dòng thứ ba: im lặng là đồng ý đi tiếp

Điều khoản này tinh vi hơn hai điều trên, và cũng ít người để ý nhất.

Nếu hết thời gian dự kiến mà căn nhà chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, bạn được quyền nhận lại đủ tiền. Nhưng để nhận lại, bạn phải gửi văn bản yêu cầu trong vòng 15 ngày. Quá 15 ngày mà không gửi gì, bạn được coi là đồng ý đi tiếp, và thời hạn tự động gia hạn thêm chín tháng.

Nghĩa là quyền của bạn có thời hạn, còn nghĩa vụ thì không.

Điều khó nghe

Những điều khoản này không phải là bẫy giăng riêng cho ai. Chúng là cách chủ đầu tư bảo vệ dòng tiền của họ, và phần lớn dự án lớn đều có điều tương tự. Người bán hàng cũng không giấu, chỉ là không ai chủ động mở trang đó ra đọc cùng bạn.

Vấn đề nằm ở chỗ khác: những điều khoản này biến một quyết định mua nhà thành một cam kết thanh khoản kéo dài nhiều năm. Và thanh khoản là thứ đầu tiên biến mất khi kinh tế xoay chiều.

Vậy nên làm gì

Trước khi ký, hỏi đúng bốn câu và bắt trả lời bằng văn bản:

1. Tổng số ngày chậm cộng dồn bao nhiêu thì bị chấm dứt hợp đồng.
2. Mức phạt cụ thể là bao nhiêu phần trăm, và nếu không thống nhất thì ấn định bao nhiêu.
3. Tiền hoàn được trả theo mốc thời gian nào, hay chờ bán lại.
4. Nếu chậm bàn giao, tôi phải làm gì và trong bao nhiêu ngày để giữ quyền của mình.

Trước khi ký, tự làm một phép thử: giả sử sáu tháng nữa thu nhập của bạn giảm một nửa. Bạn còn đóng nổi các đợt tiếp theo trong bao lâu. Nếu câu trả lời dưới 12 tháng, hãy hạ giá trị căn xuống hoặc tăng phần trả trước.

Và ghi lại ngày. Mọi mốc trong hợp đồng đều tính bằng ngày. Đặt lịch nhắc cho từng đợt thanh toán, cho ngày dự kiến bàn giao, và cho mốc 15 ngày ở điều khoản thứ ba. Phần lớn thiệt hại của người mua đến từ việc quên, không phải từ việc thiếu tiền.

Khi nào bài này không áp dụng

Nếu bạn mua bằng tiền mặt và trả trong một tới hai đợt ngắn, phần lớn rủi ro ở trên biến mất. Đổi lại bạn mất phần lợi của đòn bẩy.

Nếu hợp đồng bạn cầm có mốc hoàn tiền cụ thể theo ngày, không phụ thuộc việc bán lại, thì đó là hợp đồng tốt hơn mặt bằng. Giữ lấy, và đọc kỹ xem đổi lại họ lấy gì.